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【大民探盘】南翔核心区王炸返场？实测时代之城二期：5.4万/㎡精装墅区，改善真选还是跟风陷阱？
最近后台被南翔新房的咨询刷屏了，核心诉求高度统一：500-800万预算，想在上海西北片区找个“全维改善盘”——既要板块成熟不踩坑，又要户型宽敞够舒适，还要社区品质有格调，最好能兼顾通勤大虹桥和市区。
刚好上周，嘉定南翔核心区的「时代之城」二期正式公示开盘信息，瞬间点燃了嘉定楼市。要了解这一个项目一期首开去化率高达95%，堪称2024年上海西北片区的“现象级红盘”。作为常年扎根沪上新房市场的探盘博主，大民自然不能错过，专门抽了一天时间实地暴走，从板块兑现度、项目产品力、户型实测到周边配套，给大家做一次全方位的深度测评，看看这个号称“南翔高端改善新标杆”的项目，二期返场到底是真金不怕火炼，还是借势收割的跟风陷阱。
（注：本文所有内容均为大民实地探访+公开信息整理，无任何商业推广成分，观点客观中立，数据真实可查，供各位购房者参考。）
很多购房者对南翔的印象还停留在“远郊刚需聚集地”，但其实近几年南翔的定位早已升级。在上海2035规划中，南翔是嘉定新城的核心功能板块，更是衔接大虹桥国际开放枢纽的重要节点，这种“主城辐射+虹桥联动”的双重区位优势，让南翔从单纯的通勤板块，升级为集商业、产业、生态于一体的成熟改善高地。
大民这次探盘特意先绕着南翔核心区走了一圈，最大的感受是：南翔的“兑现度”远超很多新兴板块，完全不是停留在规划图上的概念，这也是它能吸引大量改善客群的核心原因。
交通是改善客群最看重的核心需求之一，南翔的交通通达性在五大新城周边板块中堪称“第一梯队”。目前已通车的地铁11号线是南翔的交通命脉，从南翔站出发，2站直达嘉定新城，5站可换乘2号线站就能抵达大虹桥枢纽，对于在大虹桥、静安、长宁等区域工作的上班族来说，通勤效率很高。
更关键的是，在建的嘉闵线年通车）将进一步提升南翔的交通能级，未来从南翔站乘坐嘉闵线站直达虹桥火车站，换乘高铁、飞机都极为便捷。大民实测了一下，从「时代之城」项目售楼处步行到11号线分钟左右，这个步行距离对于上班族来说完全可以接受，不用额外换乘公交。
除了轨交，项目周边还有沪翔高速、沪嘉高速等快速通道，自驾出行也很方便。从项目出发，经沪翔高速转沈海高速，30分钟左右就能抵达人民广场；经嘉闵高架，20分钟就能直达大虹桥核心区，无论是通勤还是日常出行，都能满足改善家庭的需求。不过客观说，早晚高峰时段沪嘉高速、嘉闵高架会有拥堵情况，自驾通勤需要预留充足时间。
很多人觉得南翔是“睡城”，但其实近几年南翔的产业导入力度很大，正在从“通勤依赖”向“产城融合”转型。目前南翔板块内已落地南翔智地企业总部园、银南翔文化商务区等产业载体，入驻了大量科技创新、文化创意、金融服务类企业，带来了不少高收入就业人群。
更重要的是，南翔紧邻大虹桥国际开放枢纽，能直接承接大虹桥的产业外溢。大虹桥作为上海的“西部门户”，聚集了大量世界500强企业区域总部，这些企业的中高层管理人员，很多都会选择在南翔置业，因为这里既拥有比大虹桥核心区更低的房价，又能享受成熟的生活配套和便捷的通勤。大民从售楼处了解到，项目一期的意向客户中，有超过40%是在大虹桥和嘉定本地工作的企业中层、技术骨干，这也能说明板块对高收入人群的吸引力。
商业配套的成熟度，直接决定了改善家庭的居住品质，而这正是南翔的核心优势之一。目前南翔核心区已经形成了以11号线南翔站为核心的成熟商业圈，聚集了南翔印象城MEGA、中冶祥腾城市广场、华润五彩城等多个大型商业体，其中南翔印象城MEGA是上海西北片区最大的商业综合体之一，总建筑面积超34万㎡，涵盖了超市、影院、餐饮、购物、亲子游乐等多种业态，能满足全龄段的消费需求。
大民中午就在南翔印象城吃的饭，虽然是工作日，但商场里人气很旺，完全不像远郊商圈的冷清模样。实测了一下，从「时代之城」项目出发，步行到南翔印象城大概1.2公里，走下来15分钟左右；驾车的线分钟，日常购物、吃饭、娱乐都非常方便。除了大型商业体，项目周边还有不少社区商业，比如便利店、水果店、菜市场等，能满足日常的生活需求。
当然，南翔也不是完美的。大民在探盘过程中发现，板块最大的短板是医疗配套——目前南翔板块内没有三甲医院，现有医疗机构以社区卫生服务中心和二级医院为主，比如嘉定区南翔医院（二级甲等），虽然能满足日常小病小痛的需求，但对于有老人、小孩的改善家庭来说，三甲医院的缺失还是一个不小的遗憾。不过好在板块内规划了多个高端医疗机构，未来如果能落地，将极大提升板块的医疗水平。
另外，随着南翔板块价值的提升，近几年新房项目逐渐增多，未来竞争会比较激烈。除了「时代之城」，周边还有多个在售/待售新房项目，价格区间也比较接近，这对于购房者来说是好事，有更多选择空间，但也需要仔细甄别，避免盲目跟风。
「时代之城」作为南翔核心区的高端改善项目，一期凭借“精装墅区”“人车分流”“仪式感归家动线”等卖点收获了高去化，二期返场依然延续了这些核心优势。大民从实地体验出发，逐一拆解这些卖点，看看到底是不是线. 社区规划：开放互动式街区+仪式感归家，居住体验拉满
现在很多高端改善项目都在强调“社区体验感”，「时代之城」在这方面确实下了不少功夫。项目采用开放互动式街区设计，连通城市公共界面，打造了一条社区配套轴和两个活力十字轴心，这种布局不仅让社区空间更通透、通达，还增强了社区的识别性，避免了传统小区“封闭压抑”的问题。
最让大民印象深刻的是项目的“仪式感归家动线”。从小区入口开始，依次是酒店式落客区、迎宾式花园、摩登式会所、下沉式庭院，层层递进的设计，让回家变成了一场沉浸式的休闲体验。大民实地体验了一下，酒店式落客区宽敞大气，能直接下车进入大堂，雨天不用淋雨；迎宾式花园种植了大量绿植花卉，搭配景观小品，氛围感十足；下沉式庭院则为业主提供了一个安静的休闲空间，适合茶余饭后散步、聊天。
更值得一提的是项目的人车分流设计。项目规划了两层地下车库，共3488个车位，对应2871套住房，车位比达到1:1.21，完全能满足改善家庭的停车需求。人车分流设计不仅提高了住户的安全性（尤其是有小孩的家庭），还释放了地面空间，让小区的绿化面积更大。大民观察到，项目地面空间全部规划为景观和休闲区域，没有车辆通行，居住舒适度和安全性都有保障。
现在很多项目为了追求去化，会“高低配”（高层+刚需小户型），导致小区居住人群杂乱，影响改善体验。而「时代之城」二期坚持纯改善定位，主推89-135㎡墅区高层/小高层和132-170㎡精装叠墅，没有规划刚需小户型，这保证了小区的居住纯粹性。
项目共规划了38幢住宅、7幢配套用房，总建筑面积473342.73㎡。从楼栋排布来看，项目采用“南低北高”的布局，保证了每栋楼的采光和视野。高层/小高层主要分布在项目北侧，叠墅分布在南侧，这样既能让高层住户享受开阔的视野，又能让叠墅住户拥有更好的私密性和低密体验。
「时代之城」二期全部采用精装修交付，高层均价约54000元/㎡，这个价格在南翔属于中等偏上水平，其精装标准到底怎么样，是购房者最关心的问题之一。大民专门参观了项目的精装样板间，总体感受是“细节用心，性价比尚可”。
从装修品牌来看，项目选用的大多是一线或知名品牌：厨房配备了老板的油烟机、燃气灶，部分户型还预留了洗碗机位置；卫生间选用了科勒的马桶、台盆，淋浴区做了防滑处理；全屋配备了中央空调、地暖系统，能满足不同季节的居住需求。这些配置虽然不是顶级豪华，但对于改善家庭来说，完全能满足日常使用需求，而且品牌售后也有保障。
细节设计方面，项目也考虑得比较周到：入户玄关设置了感应灯，晚上回家不用摸黑找开关；厨房台面做了挡水条，防止水流溢出；卫生间做了干湿分离，而且都有窗户，通风采光好，不容易滋生细菌；所有卧室都带有飘窗，不仅增加了采光和视野，还拓展了使用空间，比如可以在飘窗上做个收纳柜，或者改造成休闲区。不过客观说，项目的精装标准没有太多“惊艳”的地方，属于中规中矩的改善水平，没有像某些项目那样引入全屋智能系统，这可能是一个小遗憾。
户型是改善家庭置业的核心考量因素之一，「时代之城」二期主推的89-135㎡高层/小高层和132-170㎡叠墅，覆盖了不同改善家庭的需求。大民专门实测了几个主力户型，看看实际居住体验到底怎么样。
89㎡三房是项目的主力户型之一，也是刚需改善家庭最关注的户型。传统的89㎡三房大多比较拥挤，但「时代之城」的这个户型，空间利用率很高，完全不像89㎡的房子。
大民实测了一下，这个户型客厅面宽达到了3.5米，比同面积段的很多项目宽了0.2-0.3米，看起来比较宽敞；主卧面积大概在12㎡左右，放一张1.8米的大床+两个床头柜，还有足够的活动空间；两个次卧面积分别在8㎡和7㎡左右，小次卧虽然不大，但可以作为儿童房或书房，放一张1.2米的儿童床和书桌完全没问题。
户型设计方面，整体是南北通透的格局，采光和通风都很好；入户有独立的玄关，可以做收纳柜，增加储物空间；厨房是U型设计，操作空间大，而且和餐厅相邻，上菜方便；客厅连接南向阳台，视野开阔。不过这个户型也有一个明显的不足：只有一个卫生间，对于三口之家来说可能够用，但如果有老人过来帮忙带孩子，高峰期可能会出现“抢卫生间”的情况，而且卫生间没有做干湿分离，使用起来不太方便。总体来看，这个户型适合预算有限的刚需改善家庭，性价比很高。
135㎡四房是为全龄改善家庭准备的户型，适合三代同堂或有二胎的家庭。大民实测下来，这个户型的空间布局非常合理，舒适度很高。
户型整体是四开间朝南的设计，采光面达到了12米左右，整个房间都很明亮；客厅面宽达到了4.2米，连接南向的大阳台，不仅视野开阔，还能举办家庭聚会；主卧是套间设计，带独立卫生间和衣帽间，实测面积达到了18㎡左右，放一张2米的大床+两个床头柜+一个梳妆台，还有足够的活动空间；三个次卧面积都在10㎡以上，最小的次卧也能放下1.5米的床，完全能满足家庭成员的居住需求。
细节方面，这个户型的厨房是中西厨设计，中厨用来日常烹饪，西厨可以用来做早餐、烘焙，满足了不同的烹饪需求；两个卫生间都做了干湿分离，而且都有窗户，通风采光好；入户玄关很大，可以做一个大型的收纳柜和换鞋凳，实用性很高；所有卧室都带有飘窗，增加了空间的实用性和采光。总体来看，这个户型的空间感和舒适度都非常高，能适配从三口之家到三代同堂的全生命周期需求，是改善家庭的优质选择。
132㎡精装叠墅是项目的高端户型，主打低密居住体验，适合追求高品质生活的改善家庭。大民实测的是下叠户型，整体感受是“私密性强，空间灵活”。
下叠户型自带南向庭院，庭院面积大概在30-50㎡左右，业主可以根据自己的喜好打造花园、菜园，或者作为儿童游乐区，对于喜欢户外活动的家庭来说非常友好；一层是公共区域，包括客厅、餐厅、厨房、一个老人房，老人房朝南，采光好，而且不用上下楼梯，方便老人居住；二层是休息区域，包括三个卧室和两个卫生间，主卧是套间设计，带独立卫生间和衣帽间，私密性很强。
值得一提的是，下叠户型还带有地下室，地下室层高达到了2.7米，完全可以改造成影音室、健身房、酒窖等，进一步提升了空间的实用性。不过叠墅户型也有一些不足：价格较高，132㎡下叠总价大概在760万左右，资金压力较大；而且下叠户型的采光和通风不如高层，需要做好防潮处理。总体来看，这个户型适合资金实力充足、追求低密居住体验的高端改善家庭。
对于改善家庭来说，周边配套的完善程度直接影响居住品质。大民这次探盘，专门对「时代之城」周边的教育、医疗、休闲等配套进行了实测，看看是否能满足全龄需求。
教育是改善家庭最关心的配套之一，「时代之城」周边的教育资源可以用“规划优质+现有完善”来形容。首先说规划中的学校，项目周边规划了多块教育用地，其中包括一所九年一贯制学校，目前已经进入前期筹备阶段，预计未来几年就能投入使用。这所学校的建成，将极大提升板块的教育水平，为业主子女提供优质的教育资源。
再看现有教育资源，项目周边3公里范围内有南翔幼儿园、南翔小学、南翔中学、嘉定二中附小等多所学校，这些学校都是嘉定区的优质学校，教学质量有保障。大民实测了一下，从项目到南翔小学的距离大概是1.5公里，开车5分钟左右就能到；到南翔中学的距离大概是2公里，开车8分钟左右。对于有孩子的家庭来说，现有教育资源已经能满足需求，规划中的名校则是锦上添花。
医疗配套方面，项目周边现有嘉定区南翔医院（二级甲等）、南翔镇社区卫生服务中心等医疗机构，这些医院能满足日常的医疗需求，比如感冒、发烧、体检等。大民实测了一下，从项目到嘉定区南翔医院的距离大概是2.5公里，开车10分钟左右就能到，非常方便。
虽然目前南翔没有三甲医院，但板块内规划了多个高端医疗机构，其中包括一所三甲医院分院，目前正在规划阶段。三甲医院的入驻，将极大提升板块的医疗水平，为居民的健康提供更有力的保障。对于有老人、小孩的改善家庭来说，这无疑是一个重大利好。
南翔的生态环境一直都很好，「时代之城」周边也有多个公园环绕。项目东侧就是南翔公园，距离大概1公里，步行15分钟左右就能到，公园内绿树成荫、湖水清澈，是居民日常休闲锻炼的好地方。另外，周边还有古猗园、银翔湖公园等多个公园，其中古猗园是国家4A级旅游景区，距离项目大概2公里，开车5分钟左右就能到，闲暇时间可以带家人去游玩，感受传统文化的魅力。
大民实测了一下，从项目步行到南翔公园的距离大概1公里，步行15分钟左右；到银翔湖公园的距离大概1.8公里，步行25分钟左右。这些公园都是免费开放的，为居民提供了丰富的休闲选择，也提升了居住的舒适度。
「时代之城」二期高层均价约54000元/㎡，叠墅均价约68000元/㎡，89㎡户型总价大概在480万左右，135㎡户型总价大概在730万左右，132㎡叠墅总价大概在760万左右。这个价格在南翔处于什么水平？性价比到底高不高？大民专门对比了周边的新房和次新房，给大家做一个详细的分析。
目前南翔核心区的新房项目不多，周边在售的新房均价大概在52000-56000元/㎡左右，和「时代之城」的高层均价基本相当。但从产品力来看，「时代之城」的优势很明显。首先是社区规划，周边新房大多是传统的封闭小区，而「时代之城」采用开放互动式街区设计，仪式感归家动线、人车分流等设计，居住体验更好；其次是户型设计，周边新房的89㎡三房大多比较拥挤，而「时代之城」的89㎡三房空间利用率很高，居住舒适度更高；另外，周边新房的精装标准大多比较简单，而「时代之城」的精装选用一线品牌，细节设计更用心。
周边次新房的均价大概在55000-58000元/㎡左右，比「时代之城」的高层均价高1000-4000元/㎡。而且次新房大多是毛坯交付，需要额外花钱装修，按照目前上海的装修标准，一套100㎡的房子装修费用大概在20-30万左右，而「时代之城」是精装修交付，能节省不少装修成本和时间成本。
另外，次新房的户型设计比较老旧，大多没有考虑到现代家庭的居住需求，比如没有独立玄关、卫生间没有干湿分离等；而「时代之城」的户型设计更符合现代家庭的需求，空间布局合理，细节设计用心。同时，次新房的社区配套也比较陈旧，没有人车分流、仪式感归家动线等设计，居住品质不如「时代之城」。
500-800万的预算，在上海其他板块能买到什么样的房子？大民做了一个对比：在大虹桥核心区，这个预算只能买到80-90㎡的刚需小户型；在静安、长宁等市区板块，只能买到老旧的二手房；而在南翔「时代之城」，能买到89-135㎡的精装三房/四房，甚至是132㎡的精装叠墅，居住品质和空间感都更好。
对于在大虹桥、嘉定、普陀等区域工作的购房者来说，选择「时代之城」，既能享受成熟的生活配套和舒适的居住环境，又能节省通勤时间，性价比非常突出。不过客观说，这个价格对于刚需购房者来说压力还是比较大的，更适合改善型购房者。而且项目的叠墅户型总价较高，需要购房者有一定的资金实力。但总体来看，在500-800万改善市场中，「时代之城」的性价比还是很高的。
之前有粉丝问大民，500万预算，选南翔还是顾村？这里大民也做一个简单对比：顾村新房均价在48000-52000元/㎡左右，比南翔略低，但顾村的商业配套不如南翔成熟，而且顾村的产业导入力度也不如南翔；不过顾村有华山北院（三甲医院），医疗配套比南翔有优势。如果是注重商业配套和通勤效率的购房者，南翔更合适；如果是注重医疗配套、预算有限的购房者，顾村可以作为备选。
通过这次实地探盘，大民对「时代之城」有了一个全面的了解。这一个项目的优点很明显：板块成熟度高、交通便利、商业配套完善、产品力突出（纯改善定位+仪式感归家+优质户型）、性价比高。但也有一些需要注意的地方：医疗配套有待升级、叠墅户型价格较高、未来周边新房竞争激烈。那么，哪些人适合买这个项目？购买时需要注意什么？大民给大家提几点建议。
（1）在大虹桥、嘉定、普陀等区域工作的改善型购房者。这个项目距离11号线南翔站很近，通勤大虹桥、市区都很方便，适合在这些区域工作的购房者。
（2）注重教育资源的改善家庭。项目周边规划了优质学校，现有教育资源也比较完善，能满足全龄教育需求，适合有孩子的改善家庭。
（3）追求居住品质和社区体验的购房者。项目采用纯改善定位，仪式感归家动线、人车分流、精装交付等设计，居住品质和社区体验都很高，适合追求高品质生活的购房者。
（4）预算500-800万，想在上海西北片区找成熟改善盘的购房者。这个预算在南翔「时代之城」能买到宽敞的精装三房/四房，甚至叠墅，性价比很高，适合预算匹配的改善家庭。
（1）医疗配套的兑现时间。项目周边的三甲医院还在规划阶段，兑现需要时间，购房者需要有一定的耐心。如果是对医疗配套要求很高的家庭，建议谨慎考虑。
（2）户型选择。89㎡户型适合刚需改善家庭，但只有一个卫生间，需要考虑共同生活的亲属的使用需求；135㎡四房适合全龄改善家庭，空间宽敞，布局合理；132㎡叠墅适合高端改善家庭，但价格较高，需要评估资金实力。
（3）周边竞争情况。目前南翔的新房项目逐渐增多，未来竞争会比较激烈，可能会对房价产生一定的影响，购房者需要理性看待，不要盲目跟风。
（4）购房资格和金钱上的压力。项目的总价区间在480万-760万左右，需要购房者有上海购房资格，而且首付比例较高（首套房35%，二套房70%），购房者需要评估自己的资金实力，避免压力过大。
总的来说，「时代之城」是一个优缺点都比较明显的项目，但优点远大于缺点。从板块来看，南翔成熟度高，交通、商业等配套完善，能直接承接大虹桥产业外溢，发展潜力很大；从产品来看，项目纯改善定位，仪式感归家动线、人车分流、优质户型设计，在同价位项目中竞争力很强；从价格来看，5.4万/㎡的精装均价，性价比也比较突出。
对于在大虹桥、嘉定等区域工作的改善型购房者，以及注重教育资源、追求居住品质的家庭来说，「时代之城」是一个非常值得重点关注的项目。当然，购买时也需要注意医疗配套的兑现时间、户型选择、周边竞争情况等问题，理性决策。
最后，大民给这一个项目打一个综合评分：8.2分（满分10分）。扣分项主要是医疗配套有待升级、叠墅价格较高、未来竞争激烈，加分项则是板块成熟度高、产品力突出、性能好价格低、交通便利。如果你的预算在500-800万，想在上海西北片区找一个成熟的改善盘，不妨去实地看看这一个项目，相信不会让你失望。
互动环节：你觉得「时代之城」这一个项目怎么样？500-800万预算，你会选择南翔还是其他区域？欢迎在评论区留言讨论！
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